競売情報
裁判所で行われる競売手続きで不動産を取得することができます。
なかには市価より格安で手に入れられる物件もありますが、一般の仲介物件を購入する場合と異なり、競売で取得する特殊な事情がある場合もあります。
買い受け人が引き継がなければならない義務(買い受け人に対抗できうる権利がある場合もあります)があったり、明渡しに際して所有者(占有者)との交渉がスムーズに行えず金銭的にも負担を強いられることがあります。
競売入札も一般化したとは言え、現実的にはまだまだリスクが多く潜んでおります。
以下に競売での不動産取得の概要を記載しておりますが、少しでも安全に取得していただく為に弊社では有償にて競売入札のお手伝いをさせて頂いております。
但し、弊社がお手伝いできるのは広島地方裁判所管内に限らせて頂きます。
不動産の競売とは
裁判所では、債務を弁済することができなくなった人の所有する不動産等を差し押さえて、これを売却し、その代金を債務の弁済にあてる手続を取り扱っています。
これが不動産の競売です。
期間入札とは
期間入札というのは、裁判所が1週間以上1か月以内の範囲で入札期間を定め、その期間内に入札を受け付け、別に定めた開札期日に開札を行って最高価買受申出人を定める方法です。
この期間入札で売却される不動産については、入札期間が始まる日の2週間前までに裁判所の掲示場か庁舎の中の掲示板に、公告が掲示されます。
公告には、売却される不動産、入札期間、開札期日が開かれる日時・場所、不動産の売却基準価額、買受けの申出に際して提供しなければならない保証の額や提供方法等、売却についての重要な事項が記載されています。
不動産の調査
その不動産についてよく調査してください。
そのために裁判所では、物件明細書、現況調査報告書、評価書という三つの書類の写しを入札期間が始まる日の1週間前までに備え置き、だれでも見ることができるようにしてあります。
物件明細書には、その不動産を買い受けたときに、買い受けた人がそのまま引き継がなければならない賃借権などの権利があるかどうか、土地か建物だけを買い受けたときに建物のために地上権が成立するかどうかなどが記載されています。
現況調査報告書には、土地の現況地目、建物の種類・構造等不動産の現在の状況のほか、不動産を占有している者の氏名やその者が占有する権原を有しているかどうかなどが記載されており、不動産の写真等が添付されています。
そして、評価書には、不動産の評価額、周囲の環境の概要等が記載されており、不動産の図面等が添付されています。
これらを見れば、不動産の現況と、それをめぐる法律関係のあらましが分かるようになっていますが、これらの書類は、あくまでも、参考資料であることを心得ておいてください。
売却基準価格・買受可能価額
平成17年4月1日から改正民事執行法が施行され、これまでの競売手続が一部変更になりました。
最低売却価額制度が見直され、新しく売却基準価額・買受可能価額の制度が導入されました。
新しい制度の内容は、次のとおりです。
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評価書に記載された評価額に基づいて「売却基準価額」が定められます。
この「売却基準価額」は、これまでの最低売却価額と同じ価格水準です。
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「売却基準価額」からその2割を控除した額を「買受可能価額」と言い、買受可能価額以上の額であれば、買受け申出(入札)ができます。
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新制度では、「売却基準価額」と「買受可能価額」の両方が公告されます。
基本的な手続きの流れは、これまでと変わりはありません。
これまで「最低売却価額」以上の額でなければ入札できなかったのが、それより2割安い額以上で入札できるようになったということです。
なお、実際に新制度で入札が行われるのは、経過措置の定めにより、施行後2、3ケ月経過してからとなりますので、各裁判所の公告内容を必ず確認するようにしてください。
買受けの申出
入札をしようとする人は、執行官から入札書用紙と封筒を受け取り、これに必要事項を記入します。
期間入札では、多数の不動産についての入札を同時に行うのが普通ですから、不動産を取り違えないよう注意してください。
入札価格は、公告に記載された 買受可能価額以上でなければなりません。
入札の方法は、入札書を執行官に直接差し出す方法と、入札書を執行官にあてて郵送する方法とがあります。
執行官に直接差し出す場合には、入札書を封筒に入れて封をし、その封筒に開札期日を記入した上で、入札期間内に差し出してください。
郵送入札をする場合には、入札書を入れて封をし、開札期日を記入した封筒を、更に別の封筒に入れ、執行官にあてた書留郵便で、入札期間内に届くように送付してください。
入札期間を過ぎてから配達されたものは、無効となります。
いったん提出した入札書は、訂正したり取り消したりすることができません。
保証金の提供
入札をするときは、同時に保証を提供しなければなりません。
その額は、通常は不動産の売却基準価額の20パーセントですが、それ以上のこともあります。
保証の額も公告に記載されています。
保証の提供は、次のいずれかの方法でしなければなりません。
まず、入札する前に、裁判所の預金口座に、最寄りの金融機関から保証の額に相当する金銭を振り込み、金融機関の領収印のある保管金受入手続添付書(振込依頼書の第2片)を入札保証金振込証明書の用紙に貼ってこれを入札書と共に提出する方法です。
この場合、振り込まれた金銭が入札期間中に裁判所の預金口座に入金済みにならないと入札は無効ですから、なるべく「電信扱い」として早めに振り込んでください。
入札保証金振込証明書と振込依頼書(3連複写式)の用紙は、入札書用紙と共に執行官室に備え置かれています。
次に、銀行、損害保険会社、農林中央金庫、商工組合中央金庫、全国を地区とする信用金庫連合会,信用金庫又は労働金庫と支払保証委託契約を締結して、その証明書を提出する方法です。この方法は銀行等が支払保証委託契約の締結に応じてくれることが前提となりますから、まず銀行等と相談してください。
一般的には前記の方法が取られています。
入札期間が終わると、あらかじめ公告されていた開札期日に開札が行われます。
開札
開札は、裁判所内の売却場で、執行官が入札書の入った封筒を開封して行われ、入札した人のうち最も高い価格を付けた人が「最高価買受申出人」と定められます。
その人の提供した保証は、そのまま裁判所が預かりますが、その他の入札人には、保証を返還されます。
所有権移転
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売却の許可の決定
最高価買受申出人が決まると、「売却決定期日」が開かれ、最高価買受申出人に不動産を売却するか否かを、裁判所が決定します。最高価買受申出人が不動産を買い受ける資格を有しない場合など、一定の場合には、売却が許可されないこともありますが、普通の場合には売却が許可され、最高価買受申出人は買受人となります。
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代金の納付
最高価買受申出人に売却を許可する裁判所の決定が確定しますと、裁判所は、確定の日から1か月以内の適当な日を代金の納付期限と定め、買受人に通知をします。
買受人は、定められた期限までに、最寄りの金融機関から裁判所の預金口座に金銭を振り込んで金融機関の領収印のある保管金受入手続添付書を受け取り、それを裁判所に持参する方法、現金を裁判所に持参する方法、裁判所が指定した日本銀行の支店等 に現金を納めて保管金領収証書を受け取り、それを裁判所に持参する方法のいずれかにより代金を納付しなければなりません。
買受人が代金を納付しないと、不動産を買い受ける資格を失い、提供していた保証の返還も受けられないことになります。
そのため、入札をしようとするときは、入札後短期間のうちに代金全額を納付することができるように、取引のある金融機関等と相談するなどしてあらかじめ資金の準備をしておく必要があります。
代金が納付されると、不動産は買受人の所有となります。
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登 記
代金が納付されると、裁判所は、登記所に対して、買受人に所有権の移転登記をするよう嘱託します。
同時に、前述した「物件明細書」に買受人が引き継がなければならないものとして記載された権利以外の不動産上の権利の登記を、すべて抹消するよう嘱託します。
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不動産の引渡し
所有権を取得した買受人は、自ら引き継がなければならない賃借権がある場合などを除き、不動産を占有している者に対して、引渡しを求めることができます。
従前の所有者が任意に引き渡さないときなど、一定の場合には、代金を納付した日から6か月以内に申し立てることによって、引渡命令という裁判をしてもらえます。
この裁判がされると、執行官に申し立てて、従前の所有者等を強制的に立ち退かせることができます。
特別売却
特別売却というのは、一定の期間の売却期間を定め、その間に買受の申出を受け付けます。
買受の申出は、裁判所が定めた価額で受け付けます。また、買受申出保証金は現金で執行官へ提出します。
期間入札ではないので、期間内に買受の申出があった時点で、売却は終了します。
売却後に高額で申出られても、受付はできませんので買受前に、確認して下さい
物件についてのお問い合わせは、こちらよりお願いいたします。